O Supremo Tribunal Federal decidiu, por unanimidade, que municípios não podem fixar alíquotas de IPTU com base na área do imóvel. A decisão foi tomada no ARE 1.593.784, com repercussão geral reconhecida (Tema 1.455), em sessão virtual concluída em 5 de agosto, com acórdão divulgado em 14 de agosto de 2026 — ou seja, a tese vincula todos os municípios do país, não apenas o caso julgado.
O fato, verificado
O processo discutia a Lei Complementar 639/2018 de Chapecó (SC), que estabelecia alíquota de 1% de IPTU para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 m². Segundo o Migalhas (18/08/2026) e a notícia oficial do STF (14/08/2026), o relator, ministro Dias Toffoli, distinguiu a progressividade — permitida apenas em razão do valor venal do imóvel ou no tempo — da seletividade, admitida pela Constituição em função da localização e do uso. A metragem, concluiu o Supremo, é mero “dimensionamento” e não se confunde com nenhum desses critérios. A tese fixada: é inconstitucional a graduação de alíquotas do IPTU com base na área do imóvel após a Emenda Constitucional 29/2000. O ConJur (17/08/2026) destacou que a decisão deve forçar a revisão de leis municipais que adotam o mesmo modelo.
Visão crítica OSET: por que isso interessa à sua empresa
O caso de origem era um imóvel residencial, mas a tese não distingue: alcança qualquer lei municipal que gradue o IPTU pela metragem — e quem mais sente alíquota atrelada a área construída são justamente galpões logísticos, plantas industriais, frigoríficos e centros de distribuição. Empresas com imóveis relevantes no ativo, próprios ou em operação, têm agora um parâmetro vinculante para conferir se a legislação do seu município usa critério compatível com a Constituição — e, quando não usa, avaliar com assessoria própria a revisão da cobrança, sempre conforme a lei local e o caso concreto.
O episódio ilustra o padrão que se repete em todos os níveis do sistema tributário: decisões vinculantes, reformas e novas regras mudam as referências continuamente, criando um gap natural entre o que a empresa recolhe e o que a legislação atual permite. No plano federal — PIS/Cofins, IRPJ, CSLL —, é nesse gap que costumam existir possíveis valores recuperáveis e oportunidades de revisão fiscal para quem audita os últimos 5 anos de documentação, como resultado preliminar sujeito à validação documental.
O que o diagnóstico fiscal entrega
A auditoria técnica da OSET revisa a documentação fiscal federal da empresa, monta a memória de cálculo de cada possível oportunidade, indica riscos e o caminho seguro — com honorários no êxito. Para quem tem operação imobiliária relevante, o diagnóstico também ajuda a organizar a base documental que qualquer discussão municipal exigirá.
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Fontes: STF – Notícias (14/08/2026); Migalhas (18/08/2026); ConJur (17/08/2026).
A análise depende da documentação, do regime tributário e do caso concreto. O diagnóstico preliminar não garante resultado. OSET Empresarial LTDA · CNPJ 28.750.072/0001-75.