Incorporadoras e construtoras ganharam uma regra clara — e um novo ponto de atenção documental. Na Solução de Consulta Cosit nº 117/2026, publicada no Diário Oficial da União em 24/07/2026, a Receita Federal definiu que as notas fiscais de compra de insumos e matérias-primas destinados às obras de empreendimentos no RET (Regime Especial de Tributação) devem ser emitidas no CNPJ da própria incorporação imobiliária, e não no CNPJ da empresa incorporadora que a administra.
O fato, verificado
Como noticiou o Portal Contábeis em 29/07/2026, a orientação uniformiza a interpretação sobre a identificação do adquirente nas aquisições vinculadas a empreendimentos com patrimônio de afetação submetidos ao RET. O Radar da Reforma Tributária, que também repercutiu a decisão, destaca o efeito prático: fornecedores precisam emitir os documentos contra o CNPJ específico da incorporação, e a incorporadora deve orientar sua cadeia de compras para evitar inconsistências cadastrais e fiscais na escrituração de cada empreendimento.
Vale lembrar o contexto: no RET, cada incorporação afetada recolhe seus tributos de forma unificada sobre a receita do empreendimento, com CNPJ próprio e segregação patrimonial. A correta vinculação das notas de insumos a esse CNPJ é o que sustenta a apuração separada exigida pelo regime.
Visão crítica OSET
A leitura crítica vai além da formalidade. Notas emitidas no CNPJ errado criam três riscos silenciosos: fragilizam a segregação contábil que dá lastro ao próprio RET, geram divergências nos cruzamentos eletrônicos da Receita (cada vez mais automáticos) e podem contaminar a apuração tanto do empreendimento quanto da incorporadora no Lucro Real ou Presumido. Quem opera vários empreendimentos simultâneos tende a acumular exatamente esse tipo de inconsistência ao longo dos anos.
E aqui aparece o padrão que acompanhamos diariamente: cada solução de consulta e ajuste de regra amplia o gap natural entre a prática adotada pela empresa e o que a legislação atual permite — e é nesse gap que costumam existir possíveis oportunidades de revisão fiscal para quem audita a documentação dos últimos 5 anos. No setor de incorporação, a revisão documental costuma alcançar também a própria alocação de receitas e tributos entre RET e regime da incorporadora, sempre como resultado preliminar sujeito à validação documental.
O que fazer agora
- Orientar formalmente fornecedores e o setor de compras: insumos de obra no RET saem no CNPJ da incorporação.
- Levantar as notas dos empreendimentos ativos e conferir a identificação do adquirente.
- Aproveitar o levantamento para um diagnóstico fiscal completo do empreendimento e da incorporadora.
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Fontes: Solução de Consulta Cosit nº 117/2026 (DOU 24/07/2026); Portal Contábeis (29/07/2026); Radar da Reforma Tributária.
A análise depende da documentação, do regime tributário e do caso concreto. O diagnóstico preliminar não garante resultado. OSET Empresarial LTDA · CNPJ 28.750.072/0001-75.