O setor imobiliário acaba de ganhar as primeiras regras operacionais do seu novo documento fiscal na Reforma Tributária. O Ato Técnico Conjunto RFB/Sufis/CGIBS nº 2/2026, de 21 de agosto, aprovou o Manual de Orientação ao Contribuinte (MOC) — Visão Geral, o Anexo I com leiaute e regras de validação e a Tabela de Códigos da NF-e ABI (Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77). Os documentos foram publicados no Portal Nacional da NF-e em 25/08/2026 e repercutidos pelo Portal Contábeis em 27/08.
O que é a NF-e ABI e quem terá de emitir
A NF-e ABI é o documento fiscal eletrônico nacional criado para registrar operações de alienação de bens imóveis dentro do novo sistema de IBS e CBS, conforme o tratamento que a LC 214/2025 deu ao setor. Até hoje, não existia documento fiscal eletrônico nacional específico para essas operações — cada negócio imobiliário transitava por escrituras, registros e obrigações municipais sem um padrão único perante o fisco federal e o Comitê Gestor.
Na prática, incorporadoras, loteadoras e demais contribuintes alcançados pelas regras de IBS e CBS sobre operações imobiliárias precisarão se adaptar ao modelo 77, que já nasce com emissão síncrona, mecanismos de contingência, modalidades simplificada e completa e integração com os novos tributos.
Visão crítica OSET: o imóvel entra no radar eletrônico do fisco
A leitura estratégica: com a NF-e ABI, cada alienação de imóvel passa a gerar um registro eletrônico padronizado e cruzável — o mesmo movimento que, na última década, transformou a fiscalização da indústria e do varejo via NF-e. Para o setor, isso significa duas coisas ao mesmo tempo: mais exposição para quem opera com documentação frágil e mais previsibilidade para quem se estruturar cedo. O risco oculto está nos contratos em andamento: operações negociadas em 2026 podem ser concluídas já sob o novo regime documental, e a data de obrigatoriedade de uso ainda não foi fixada — o que recomenda preparação, não espera.
Vale para o setor imobiliário o mesmo padrão das demais frentes da Reforma: cada camada nova de norma cria um gap natural entre o que a empresa recolhe e o que a legislação atual permite — e é nesse gap que costumam existir possíveis valores recuperáveis e oportunidades de revisão fiscal para quem audita a documentação dos últimos 5 anos, especialmente em incorporadoras e construtoras no Lucro Real ou Presumido, sempre como resultado preliminar sujeito à validação documental.
O que fazer antes da obrigatoriedade
O caminho técnico começa com um diagnóstico fiscal da operação imobiliária: revisão documental dos últimos exercícios, mapeamento do tratamento de cada empreendimento na LC 214/2025 e preparação dos sistemas para o modelo 77. A OSET Empresarial conduz esse trabalho na frente de revisão fiscal para Lucro Real e Presumido, com auditoria técnica, memória de cálculo e segurança jurídica, integrada à frente de Reforma Tributária aplicada.
Fontes: Portal Nacional da NF-e — Ato Técnico Conjunto RFB/Sufis/CGIBS nº 2/2026 (manuais publicados em 25/08/2026); Portal Contábeis (27/08/2026); Lei Complementar nº 214/2025.
A análise depende da documentação, do regime tributário e do caso concreto. O diagnóstico preliminar não garante resultado. OSET Empresarial LTDA · CNPJ 28.750.072/0001-75.