O Supremo Tribunal Federal formou maioria de 5 votos a 2 pela imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao capital social de empresas, inclusive as de atividade imobiliária, no julgamento do Tema 1.348 (RE 1.495.108). Na sessão virtual de 16 de setembro de 2026, votaram com o relator, ministro Edson Fachin, os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux; Gilmar Mendes e Flávio Dino divergiram. O julgamento foi suspenso por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes — ou seja, ainda não há tese definitiva.
O fato, verificado
A discussão é antiga: a Constituição imuniza do ITBI a transmissão de bens incorporados ao patrimônio da empresa em realização de capital, mas ressalva os casos em que a atividade preponderante do adquirente é imobiliária. Municípios vinham cobrando o imposto de holdings e empresas do setor com base nessa ressalva. A corrente majoritária até aqui, conforme noticiado pelo próprio STF e detalhado por veículos jurídicos, entende que a ressalva da atividade preponderante alcança apenas fusão, incorporação, cisão e extinção — não a integralização de capital, que seria imunidade incondicionada. O voto do ministro Zanin registrou ressalva relevante: operações artificiais, simuladas ou fraudulentas ficam fora da proteção. Com a vista, não há data definida para a conclusão, e o placar pode se mover.
A leitura crítica da OSET
Se a maioria se confirmar, o custo de estruturar patrimônio via pessoa jurídica cai de forma relevante — o ITBI municipal costuma ficar entre 2% e 3% do valor do imóvel, o que em uma integralização de R$ 10 milhões significa algo na casa de R$ 200 mil a R$ 300 mil por operação. A leitura errada seria correr para integralizar antes da tese: julgamento suspenso é julgamento aberto, e decisão de estrutura tomada no impulso costuma custar mais do que o imposto que tentou evitar. A leitura certa é preparar: organizar avaliações, contratos sociais e a documentação da operação para agir com segurança quando houver tese — inclusive avaliando quem pagou ITBI nessas condições e pode vir a discutir o passado, sempre conforme o desfecho e a eventual modulação.
Para o empresário
Se há imóveis na pessoa física e uma estrutura societária em estudo — sucessão, proteção patrimonial, organização de aluguéis —, as perguntas para o seu advogado e contador são: quais imóveis fariam sentido na estrutura? Quanto de ITBI foi ou seria cobrado? A operação tem substância documentada (avaliação, propósito, registros)? O resultado preliminar de qualquer levantamento é sujeito à validação documental e ao desfecho do julgamento — mas quem chega com a casa organizada decide na frente.
Para o contador
Vale montar desde já o dossiê por cliente: matrículas e valores de avaliação dos imóveis, ITBI recolhido em integralizações passadas (guias e datas, para eventual discussão conforme a tese e a modulação), atividade preponderante demonstrada pela receita dos últimos exercícios e atas que documentem o propósito negocial. A ressalva do voto de Zanin é um aviso: estrutura sem substância não terá proteção. A OSET complementa contador e advogado com levantamento documental e memória de cálculo — não substitui a assessoria jurídica.
O que fazer agora
- O que deve ser feito: acompanhar o desfecho do Tema 1.348 antes de concluir operações de integralização apoiadas na imunidade ampla.
- O que pode ser feito: levantar imóveis, avaliações e ITBI pago em operações passadas, deixando a documentação pronta para agir conforme a tese.
- Quando: preparação agora; decisão quando o STF retomar o julgamento e fixar a tese.
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Fontes: STF — Tema 1.348, RE 1.495.108, rel. Min. Edson Fachin, sessão virtual com pedido de vista em 16/09/2026; NRA Advogados (18/09/2026); FCR Law — Expresso Tributário (21/09/2026); IRIB (setembro/2026).
A análise depende da documentação, do regime tributário e do caso concreto. O diagnóstico preliminar não garante resultado. OSET Empresarial LTDA · CNPJ 28.750.072/0001-75.