A Receita Federal alterou seu entendimento sobre a tributação da venda de imóveis por empresas do Lucro Presumido. A mudança veio com a Solução de Consulta Cosit nº 95, de 24 de junho de 2026, e ganhou repercussão no meio jurídico nas últimas semanas, com análise publicada pelo Migalhas em 21/07/2026 e cobertura do Portal Contábeis e do Sistema Fenacon.
O que mudou na prática
Nas manifestações anteriores (Soluções de Consulta Cosit nº 7/2021 e nº 221/2024), a Receita aceitava que o imóvel reclassificado do ativo imobilizado para o estoque, quando a empresa passava a exercer de fato atividade imobiliária, fosse vendido com tributação de receita operacional — presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL sobre a receita da venda.
Com a Cosit 95/2026, a origem contábil do bem passou a prevalecer: imóvel que já esteve registrado no ativo imobilizado permanece sujeito à apuração de ganho de capital na venda, mesmo que a empresa tenha alterado seu objeto social e reclassificado o bem — o que, segundo a análise do Migalhas, pode levar a carga de até 34% sobre a diferença apurada, sem aplicação dos percentuais de presunção.
Vale a ressalva técnica: solução de consulta vincula a administração tributária e orienta a fiscalização, mas cada caso concreto depende da documentação, da cronologia contábil do bem e da substância econômica da operação.
Visão crítica OSET: mudança de entendimento exige revisão documental
Para quem estruturou operações imobiliárias com base nas orientações de 2021 e 2024, o novo entendimento muda o mapa de riscos: operações passadas e planejamentos em curso merecem reavaliação técnica, com memória de cálculo e documentação da substância da atividade. Decidir “no escuro” — vender, reclassificar ou manter — é o pior cenário.
O outro lado da moeda é igualmente relevante: quando a Receita revisa entendimentos com essa frequência, cria-se um intervalo natural entre o que as empresas vêm recolhendo e o que a legislação vigente efetivamente permite. Uma auditoria técnica dos últimos 5 anos — cruzando escrituração, classificação contábil dos bens e tributos recolhidos — costuma revelar possíveis oportunidades de revisão fiscal, sempre como resultado preliminar sujeito à validação documental.
O que fazer agora
Se a sua empresa é do Lucro Presumido e vendeu, pretende vender ou reclassificou imóveis do imobilizado, o caminho seguro é o diagnóstico fiscal antes de qualquer decisão: auditoria da documentação, quantificação dos cenários e parecer com segurança jurídica, em conjunto com a contabilidade da empresa. Conheça a Revisão Fiscal para Lucro Real e Presumido da OSET — honorários no êxito e análise executiva em 48h.
Fontes: Receita Federal (Solução de Consulta Cosit nº 95/2026, de 24/06/2026); Migalhas (21/07/2026); Portal Contábeis (julho/2026); Sistema Fenacon (julho/2026).
A análise depende da documentação, do regime tributário e do caso concreto. O diagnóstico preliminar não garante resultado. OSET Empresarial LTDA · CNPJ 28.750.072/0001-75.